Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin temerrüdü durumunda Türk Borçlar Kanunu'nun genel temerrüt hükümleri geçerlidir. Temerrüt durumunun gerçekleşebilmesi için belirli koşulların sağlanması gerekir:

1. Alacaklı Temerrüde Düşmemiş Olmalı: Yüklenicinin temerrüde düşebilmesi için alacaklı tarafın öncelikle kendisi temerrüde düşmemiş olmalıdır. Örneğin, yükleniciye inşaat için gerekli vekaletnamenin verilmemesi veya bu vekaletnamenin iptal edilmesi gibi durumlar söz konusu olabilir.
2. Borcun Muaccel Olması: Müteahhidin borcu muaccel hale gelmiş olmalıdır. Yani, inşaat işinin belirlenen şartlara göre tamamlanması gerekmekte ve bu şartlar yerine getirilmediğinde borç muaccel hale gelmektedir.
3. Borcun İfası İmkansız Olmamalı: Yüklenicinin borcunu yerine getirmesi mümkün olmalıdır. İfaya engel bir durum söz konusu değilse, yüklenici temerrüt durumuna düşebilir.
4. İhtarname ile Temerrüde Düşürme: Genel olarak, yüklenicinin temerrüde düşürülmesi için öncelikle alacaklı tarafın ihtarname göndermesi gerekmektedir. Bu ihtarname ile yükleniciye belirli bir süre verilir ve bu süre içinde borcunu yerine getirmezse temerrüt durumuna düşer.

Temerrüt durumunda arsa sahibi, yükleniciden işin tamamlanmasını ve bağımsız bölümlerin teslimini isteyebileceği gibi gecikme tazminatı da talep edebilir. Ayrıca, sözleşmede öngörülen cezai şartı da talep edebilir. Bunun yanı sıra, arsa sahibi ifadan vazgeçerek müspet zararını talep edebilir veya sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini isteyebilir.

1) Aynen İfa veya Nama İfaya İzin

Arsa sahibi, yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesine göre "nama ifa izni" talep edebilir. Bu izinle birlikte, arsa sahibi veya üçüncü bir kişi, inşaatın tamamlanması için gerekli işlemleri gerçekleştirebilir. Ancak bu durumda masraflar yükleniciye ait olacaktır.

2) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Tarafların anlaşmazlık durumunda sözleşmenin feshedilmesi söz konusu olabilir. Ancak fesih konusunda tarafların anlaşması veya mahkeme kararı gerekebilir. Feshin sonuçları da dikkate alınmalıdır; ileriye mi yoksa geriye mi dönük etkileri olacak şekilde feshin tespiti önemlidir.

3) Gecikme Tazminatı

Yüklenicinin kusurlu davranışları sonucunda işin gecikmesi durumunda, arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir. Bu tazminat, yüklenicinin kusuruna bağlı olarak ödenir ve Türk Borçlar Kanunu'nun 118. maddesi uyarınca haklı bir neden olmadan geciken borçlu, alacaklının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

4) Cezai Şartlar

Sözleşmede belirlenmiş olan cezai şartlar, yüklenicinin belirli bir sürede işi tamamlamaması durumunda ödemesi gereken tazminattır. Cezai şartlar, sözleşmede açıkça belirtilmelidir ve bu şartların ihlali durumunda ödenmesi gereken miktar bellidir. Ancak, cezai şartlar ile gecikme tazminatı arasındaki farkı belirtmek önemlidir.

5) Tapu İptali ve Tescil Davası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu iptali ve tescil davası, sözleşme gereğince devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapusunun alınamaması durumunda gündeme gelebilir. Bu durumda, mahkeme kararıyla tapu iptali ve tescil işlemleri gerçekleştirilebilir.

Avukat Sümeyra Esener

Bolu Avukat

https://maps.app.goo.gl/MYD8VRfk7EsyFaXT9

https://www.altincaghukuk.com/index.html